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打“擦边球”、批租“类别墅”用地进行别墅开发的现象，今后将有望得到解决。 日前，国土资源部相关负责人表示，今年年底国土资源部将出台文件，对别墅进行准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。该负责人同时表示，独门独户独院、占地面积过大、容积率过低的住宅，今后可能要纳入别墅范围加以严禁。同时，也不排除将目前在北京、上海等城郊大量兴建的TOWNHOUSE、低密度花园洋房纳入高档房并进行供地限制。 尽管2006年仍然是继续严控别墅类新增土地供应，但2005年的供应情况表明，目前的别墅土地储备用地足以支撑未来三四年的开发。 业内人士表示，“别墅市场的开发量仍然很大，今后还会有别墅不断冒出来，类别墅项目也会很多”。因为，国土资源部对“大户型低密度住宅”和“别墅”并没有定量区别，这似乎给一些开发商留下了操作空间，也很可能导致一些别墅开发商以“类别墅”的名义圈地。 限制“类别墅” 据了解，目前正在开发建设的别墅项目用地的来源主要有三个：一是在2003年之前就已经规划立项，现在正在开发中的；二是部分以公寓立项的土地，被开发商“先上车后买票”盖成别墅之后，再通过补交罚金等手段合法化；三是“打政策擦边球”，借低密度住宅之名低成本拿到土地，再建高档豪宅。 而这也正是当前和今后一段时间限建豪宅政策无法回避的一种尴尬。 对于这个问题，有市场人士表示，首先政府要严控高档别墅用地的政策，通过提高容积率的形式严控别墅及高档住宅。这样就避免开发商对别墅进行“再创造”——在政府规定的容积率之内做一小部分别墅及高档住宅。“打别墅概念界定不清的‘擦边球’，以低密度住宅、花园洋房的名义拿别墅用地的情况，在许多城市都存在。”中房指数研究院(华东)副院长陈晟曾表示，对别墅用地概念的清晰界定，一方面可以使别墅用地禁批令行使得更为彻底，另一方面有利于实现中央的整体市场调控原则，避免少数人大量占有土地资源。 北京维多利亚花园项目的营销策划总监李利则表示，从建筑形态上来看，联排、双拼住宅以及TOWN鄄HOUSE项目本来就不属于别墅，而对他们被称为“别墅”都是开发商为推广项目所采取的手段，这些住宅占地面积相对较大且密度较低，所以划入高档住宅进行土地供应控制是比较合理的。“目前之所以会出现这种情况，主要是别墅开发的利润使然。如果不能解开这个怪圈，仅改变别墅的含义，难以真正起到保护耕地的作用”。 对于今后如何界定别墅用地的界线，国土资源部有关负责人向记者表示，“目前对于别墅用地还没有明确的界定。而一些联体别墅、双层别墅、TOWNHOUSE等，应作为低密度住宅，可以纳入高档住宅或高档公寓的范围。国土资源部将认真进行界定，对别墅进行界定，以便于政策的执行。” 他指出，现在土地规划、管理很分散，这种多头管理的体制给违规行为提供了生存空间。 严把供地关 4月4日，国土资源部公布的2005年全国土地利用变更调查结果显示：截至2005年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用住房用地约占10%，别墅、高档公寓用地约占0.16%。2005年我国固定资产投资热度未减，建设占用耕地问题依然严峻。“但实际上从国土资源部赴各地实地调查的结果来看，全国已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地要远远高于这个比例”。 国土资源部有关负责人说，今后对于违规批地行为，国土资源部将进行严厉查处。而对于那些通过正常渠道获得土地的项目和已经批地的立项项目，应该按照别墅用地标准开发。现在我国建设用地资源紧张，别墅、高尔夫球场等用地事关国家利益，国家今后会更加重视。 他表示，“十一五”是我国经济快速增长、对土地需求量较大的时期，用地紧张的局面短期内难以改观。随着社会主义新农村建设的推进，如何确保1.2亿公顷的耕地保有量不减少，如何加强新农村建设用地管理，如何统筹城乡、调控好建设用地总量，都将是严格管理土地面临的突出问题。“因此，各地政府应当鼓励节约、集约用地，同时可以考虑从地价收益上对高容积率的用地者予以补贴，对TOWNHOUSE、低密度花园洋房、主打公园地产的一些占地面积过大的项目予以限制。”该负责人说。 |
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